Een huis of appartement kopen in Almeria

Hoewel de Europese gemeenschap probeert de regelgeving te standaardiseren, blijft de aankoop van een huis of appartement in Almeria een complexe aangelegenheid waar je jezelf goed moet laten in begeleiden.

Maar omdat voor de meesten onder ons investeren in onroerend goed een van de belangrijkste (financiële) beslissingen is in ons leven, is het heel belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de verschillen tussen het Spaanse aankoopproces en het aankoopproces in de meeste andere Europese landen.

Natuurlijk wordt niemand graag geconfronteerd met juridische en/of fiscale problemen nadat hij de sleutels van zijn droomhuis in Almeria heeft ontvangen. De verschillen in het aankoopproces hebben een grote invloed op alle aspecten van de aankoop.

Het eerste grote verschil is de rol van de verschillende professionals. In Almeria heeft naast de makelaar en de notaris ook de advocaat een belangrijke taak tijdens het overdrachtsproces. De advocaat doet het meeste werk dat in andere landen door de notaris wordt gedaan.

Het tweede grote verschil is dat u in Spanje niet één maar twee officiële instanties hebt voor de registratie van uw eigendom: het Kadaster (Registro de la Propiedad) en het Catastro. Hieronder overlopen we alle stappen voor een correcte en veilige aankooptransactie. Het is altijd aan koper en verkoper om de exacte stappen van het proces te bepalen, afhankelijk van de situatie.

1. Bezichtigingsfase ( Makelaar )

a. De zoektocht naar uw huis in Almeria

In deze fase neemt u contact met mij op om via het zoekopdrachtformulier aan te geven welk soort pand u zoek ten in welke omgeving. Het is voor mij een zeer belangrijke taak om voor u het huis of appartement in Almeria te vinden dat optimaal aan uw wensen en behoeften voldoet. Ik doe dit op basis van mijn marktkennis en ervaring en kan u in de meeste gevallen veel meer achtergrondinformatie geven over de woning en de omgeving dan u op het internet kunt nalezen. Daarnaast onderhandel ik voor u met de makelaar/verkoper de koopprijs en de eerste koopvoorwaarden. Het ́s echter niet mijn taak als makelaar om u juridisch of fiscaal advies te geven. Hiervoor verwijs ik u door naar een jurist waar ik nauw met samenwerk, aangezien hij een specialist is op dit gebied en specifiek ervaren is in dit soort werk.

b. Het reserveringscontract en de reserveringskosten

Zodra wij samen met de makelaar tot een mondelinge overeenkomst zijn gekomen over de aankoopprijs is het gebruikelijk in Almeria om een reserveringscontract te ondertekenen. Op dit ogenblik moet u ook de reserveringskosten betalen. Deze kost varieert meestal tussen de € 3000 à € 6000. Door deze reserveringskosten te betalen haalt u het onroerend goed tijdelijk van de markt totdat over alle verkoopvoorwaarden van het particuliere koopcontract is onderhandeld (contracto de Arras). De reserveringskosten kunnen worden overgemaakt op een derdenrekening van de makelaar. Wanneer de verkoper zich terugtrekt uit de verkoop krijgt u uw geld integraal terug. Aan de andere kant bent u dit geld kwijt als u zelf van de koop afziet.

2. De onderzoeksfase ( advocaat )

a. Het juridisch onderzoek

In het Spaanse aankoopproces is er een belangrijke rol weggelegd voor de advocaat. Deze neemt het meeste werk voor zijn rekening, wat in de meeste andere landen door de notaris wordt gedaan. De advocaat is verantwoordelijk voor het juridische onderzoek bij de officiële autoriteiten en hij controleert alle mogelijke schulden met betrekking tot het onroerend goed. Tevens controleert hij ook of het huis en de grond correct zijn geregistreerd en of de verkoper werkelijk de officiële eigenaar is. Op basis van zijn opleiding en beroepservaring kan hij een plan maken om eventuele problemen of onregelmatigheden op te lossen die tijdens het onderzoek aan het licht komen. Ook geeft uw advocaat u onafhankelijk juridisch en fiscaal advies en zorgt hij ervoor dat u precies weet wat u koopt en onder welke voorwaarden. Als koper bent u goed beschermd, want een Spaanse advocaat is officieel verplicht lid te zijn van de Spaanse organisatie voor advocaten, el Colegio de Abogados. Wettelijk is hij ook verplicht om een beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor advocaten te hebben. Deze documenten garanderen u een kwalitatieve, verantwoordelijke en onafhankelijke dienstverlening.

Als huizenjager kan ik u steeds doorverwijzen naar advocaten waar wij met samenwerken en die gegarandeerd goed en compleet werk afleveren.

b. Raming van kosten en belastingen

Zodra u een advocaat hebt gekozen, is het eerste wat hij normaal doet u een schatting geven van alle kosten en belastingen die bij de transactie komen kijken. Gewoonlijk bedragen deze kosten ongeveer 10% tot 12% van de koopprijs.

De kosten worden als volgt verdeeld:

Advocatenkosten Meestal is dit ongeveer 1% van de verkoopprijs, afhankelijk van het werk dat nodig is.

ITP - Belastingen Hiervoor moet U 8% betalen van de aangegeven waarde in de openbare akte.

Notariële kosten Afhankelijk van het werk varieert dit tussen de 300 en 600 euro.

Registratie Ook deze kunnen ook variëren tussen 300 en 600 euro.

Voorbeeld - woning met een verkoopprijs van € 100.000

Advocatenvergoeding 1% = € 1000 Aankoopbelasting van 8% = € 8.000 Notariskosten € 500 - €600

Inschrijfgeld = € 500 Totale eigendomskosten, vergoedingen en belastingen inbegrepen is € 110.100.

c. Volmacht

U kan het beste aan uw advocaat een volmacht geven zodat hij officieel in uw naam mag handelen gedurende het hele proces.

Dit kan erg handig zijn als u (nog) niet in Almeria woont. Zo hoeft u niet steeds op en neer te reizen. U kunt deze P.O.A. desgewenst bij elke Spaanse notaris opzeggen wanneer u maar wenst.

Het is gemakkelijker, sneller en goedkoper om de volmacht in Almeria te ondertekenen, maar indien nodig kan een buitenlandse notaris dit document ook voor u verzorgen.

De volmacht kan gebruikt worden voor de aanvraag van het Spaanse fiscale nummer (NIE), de opening van een bankrekening, de ondertekening van het koopcontract of de eigendomsakte, het betalen van de belastingen, de overdracht van het dienstencontract, enz. Maar natuurlijk worden er nooit belangrijke beslissingen genomen in naam van onze klanten zonder hen eerst schriftelijk te informeren.

d. Officiële instanties

Spanje heeft een sterk gedecentraliseerde organisatiestructuur en daarom kunnen veel bureaucratische procedures nog niet via het internet worden geregeld. Door deze situatie is het vaak noodzakelijk om persoonlijk naar de autoriteiten te gaan voor het aanvragen van documenten en het uitzoeken van papierwerk. Dit maakt het juridisch onderzoek van de advocaat relatief tijdrovend. Met het onderzoek bij officiële instanties als het Kadaster (Registro de la Propiedad), Catastro en gemeentehuisarchieven controleert de advocaat de juridische status van het onroerend goed en de eigenaar ervan.

e. Schulden en juridische correspondentie

Uw advocaat gaat na of er juridische correspondentie over het onroerend goed bestaat bij het Kadaster (Registro de la Propiedad), het Catastro of het gemeentehuis. Hij controleert ook of er schulden zijn zoals hypotheken, beslag op onroerend goed of onbetaalde belastingen. Dit is zeer belangrijke informatie omdat in Almeria dit soort schulden automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar.

f. Inspectie van de grenzen (rustieke grond)

Wanneer u een huis in Almeria koopt op het platteland moet het juridische onderzoek soms wat diepgaander en uitgebreider worden uitgevoerd.Het is vaak verstandig om een technisch architect een technisch onderzoek te laten doen naar de exacte grenzen van de grond.

g. Neem geen risico´s.

Er wordt soms geadviseerd het gerechtelijk onderzoek over te slaan om geld te besparen.Ik raden u aan zeer voorzichtig te zijn met deze suggestie. Het is zelfs zo dat wanneer er deze stap wordt overgelagen is de samenwerking verbreek.

Spanje is een zeer gedecentraliseerd land en er zijn veel verschillende niveaus van wettelijke regelingen die regelmatig worden aangepast. Dit geldt des te meer als u een woning wilt kopen op het Spaanse platteland. Wanneer deze fase wordt overgeslagen kan ik geen goede financiële investering meer garanderen en daar doen we het toch allemaal voor.

De advocaten waar ik met samenwerk zijn opgeleid om precies dit soort werk te doen en zij zijn in principe de enige specialist die alle aspecten en gevolgen van de aankoop kan overzien in geval van mogelijke onregelmatigheden.

h. De particuliere koopovereenkomst

De volgende belangrijke taak van uw advocaat tijdens deze onderzoeksfase is om in uw naam met de verkoper (of diens advocaat) te onderhandelen over de precieze (ver)koopvoorwaarden. Deze voorwaarden zal onze advocaat vastleggen in een onderhands koopcontract dat het belangrijkste document van de transactie is.

Het bevat alle details van de verkoop zoals de overeengekomen prijs, het betalingsplan, fiscale kwesties, de deadline voor het ondertekenen van de officiële eigendomsakten bij de notaris en onvoorziene omstandigheden (bijvoorbeeld als de bank u geen hypotheek verstrekt of als er belangrijke problemen ontstaan die niet kunnen worden opgelost). Het onderhandse koopcontract maakt ook duidelijk wat er met de aanbetaling moet gebeuren als een van beide partijen de koop met of zonder gegronde reden niet wil/kan laten doorgaan. Uw advocaat zorgt er met dit contract voor dat u uw nieuwe huis of appartement in Almeria kan kopen met alle mogelijke garanties en vrij van alle risico's.

Beide partijen zijn vrij om zoveel voorwaarden in dit contract op te nemen als zij nodig achten zolang ze maar niet in strijd zijn met de Spaanse wet. Natuurlijk zal uw advocaat ervoor zorgen dat aan alle wettelijke eisen wordt voldaan afhankelijk van het type eigendom (appartement, villa, stedelijk, rustiek, etc.).

Bij de ondertekening van het particuliere koopcontract wordt gewoonlijk een aanbetaling van 10% betaald en dit geld het beste op de "derde rekening " van de advocaat blijven staan tot de ondertekening van de eigendomsakte bij de notaris. Na de ondertekening van het onderhandse koopcontract bezorgt de advocaat de notaris alle documenten die nodig zijn om de nieuwe openbare eigendomsakte op te stellen.

3. Eigendomsakten

a. De ondertekening van de eigendomsbewijzen

De Spaanse notaris komt pas in beeld op de dag van de ondertekening van de definitieve eigendomsakten en het contact verloopt normaal gesproken alleen via de advocaat. Hij is een ambtenaar van de Spaanse staat en het is zijn taak om te controleren of het document correct is ondertekend en om de identiteit van de betrokken personen te verifiëren.

In tegenstelling tot andere landen is het in Spanje echter niet de taak van de notaris om de onderliggende documentatie of de juridische inhoud van de overeenkomst te controleren. Het is evenmin zijn taak om na de ondertekening de nodige registraties te verzorgen of om enige nazorg te verrichten. Zoals we eerder hebben uitgelegd, is dit de verantwoordelijkheid van uw advocaat.

b. Restbetaling van de koopsom

Bij de ondertekening van de eigendomsakte wordt ook de rest van de koopprijs betaald (koopprijs min de reeds betaalde reservering en aanbetaling). Meestal gebeurt dit via een officiële bankcheque. Dit is meestal praktischer (en handiger voor de verkoper) dan een betaling via een bankoverschrijving op dezelfde dag.

Natuurlijk is dit ook het moment van de sleuteloverdracht waarna u de nieuwe officiële eigenaar van het appartement of huis in Spanje bent. Overigens is het mogelijk dat de verkoper u een deel van de koopprijs in zwart geld wil laten betalen zodat hij minder belasting hoeft te betalen over de toegenomen waarde van zijn eigendom. Afgezien van het feit of het illegaal is of niet raad ik mijn klanten sterk aan om deze voorwaarde niet te accepteren. In het geval dat u het huis in de toekomst opnieuw zou verkopen, zou u deze extra belastingen zelf moeten betalen. Momenteel bedraagt het tarief van deze belasting voor niet-fiscale inwoners 21%.

4. Procedures na aankoop van uw huis in Almeria

Na het ondertekenen van de eigendomsbewijzen moeten er nog belangrijk administratief werk worden verricht. Uit praktisch oogpunt laten de meeste kopers hun advocaat dit regelen omdat hij al over alle gegevens beschikt. Bovendien weet uw advocaat exact waar hij zich toe moet wenden om dit alles correct te regelen.

a. Kadaster & Catastro

In Spanje bestaan er zoals eerder vermeld twee autoriteiten voor de registratie van onroerend goed: het Registro de la Propiedad en het Catastro.

Dit kan soms leiden tot verwarring bij buitenlandse kopers. Het Kadaster (Registro de la Propiedad) is een eigendomsregister en hier kunt u officiële informatie vinden over hypotheken, beslagleggingen en belastingschulden. Zoals ik eerder beschreef worden schulden in Spanje automatisch overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Deze informatie is dus erg belangrijk. De samenvatting van dit register wordt de "Nota Simple" genoemd. De inschrijving in het Kadaster is overigens niet verplicht, maar wel aan te raden. Bij het aangaan van een hypotheek is deze inschrijving sowieso nodig. Het is namelijk mogelijk om volledig juridisch eigenaar van een onroerend goed te worden door alleen het onderhandse koopcontract te tekenen. Door de ondertekening van de eigendomsakte en de inschrijving in het kadaster vermijdt u echter alle mogelijke juridische geschillen.

Het Catastro is onderdeel van de Spaanse belastingdienst (Hacienda / Agencia de la Tributaria) en termineert de fiscale waarde (kadastrale waarde) van uw eigendom voor bijvoorbeeld de IBI (jaarlijkse lokale onroerend goed belasting). Het Catastro registreert ook de exacte grenzen van de grond wat extra belangrijk kan zijn voor huizen op het platteland.

In tegenstelling tot het Kadaster is de registratie bij het Catastro verplicht maar in geval van tegenstrijdige informatie prevaleert het Kadaster boven het Catastro. Natuurlijk is het van het grootste belang dat beide registraties wettelijk correct worden uitgevoerd.

b. Overdrachtsbelasting (ITP)

Uw advocaat draagt namens u zorg voor de betaling van de 8% overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) die gebaseerd is op de aankoopprijs in de nieuwe eigendomsakte.

Deze dient binnen 30 dagen na ondertekening bij de notaris te worden voldaan. Indien, in zeer zeldzame gevallen, de fiscale waarde van het onroerend goed hoger zou zijn dan de aankoopprijs, dan dient de overdrachtsbelasting betaald te worden op basis van de fiscale waarde van het huis of appartement in Spanje. Als een deel van de aankoopprijs wordt betaald voor meubilair, bedraagt de ITP Overdrachtsbelasting over dit bedrag 4%.

c. Contracten voor diensten / nutsvoorzieningen

Dit behoeft weinig uitleg maar het is natuurlijk wel belangrijk dat ze correct en op tijd worden uitgevoerd. De meeste van deze vaste lasten (elektriciteit, water, internet, telefoon, enz.) kunnen automatisch van uw Spaans bankrekening worden afgeschreven.

d. Testament

Ten slotte adviseer ik mijn klanten steeds om een Spaans testament te laten maken voor hun nieuwe Spaanse eigendom. Het Spaanse erfrecht, welke standaard van toepassing is, is inflexibel en heeft meestal negatieve financiële gevolgen voor de partners en de erfgenamen.

Huizenjager La Vida Feliz is een specialist in nieuwe en tweedehands woningen in kustgebieden en in het binnenland van de provincie Almería, zoals Vera, Mojácar, Garrucha, Arboleas, Albox, Cantoria, Oria, Zurgena, Partaloa, Huércal-Overa, Albanchez, Los Gallardos, Lubrín, Turre, Tabernas en het hele gebied van de Almanzora-vallei.

Mocht je opzoek zijn naar appartement of een huis in Spanje binnen mij regio dan kan u steeds contact met me opnemen via Contacteer uw huizenjager | Almeria | Real Estate La Vida Feliz (huisspanje.be) of een mailtje sturen naar info@huisspanje.be

© 2022 - 2023 Real Estate La Vida Feliz - De Greef Raf