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Acheter une maison ou un appartement à Almeria

Dernière mise à jour : 6 nov. 2023

Ce que vous devez savoir lors de l’achat d’une propriété à Almeria


Même si la communauté européenne tente d'uniformiser les réglementations, l'achat d'une maison ou d'un appartement à Almeria reste une affaire complexe qui nécessite un encadrement approprié.

les pays.

Bien entendu, personne n’aime être confronté à des problèmes juridiques et/ou fiscaux après avoir reçu les clés de la maison de ses rêves à Almeria. Les différences dans le processus d’achat ont une influence majeure sur tous les aspects de l’achat. La première différence majeure réside dans le rôle des différents professionnels. À Almeria, outre l'agent immobilier et le notaire, l'avocat a également une tâche importante lors du processus de transfert. L’avocat fait l’essentiel du travail effectué par le notaire dans d’autres pays.

La deuxième grande différence est qu'en Espagne, vous n'avez pas un mais deux organismes officiels pour enregistrer votre propriété : le Registre Foncier (Registro de la Propiedad) et le Catastro. Nous passons ci-dessous en revue toutes les étapes pour une transaction d'achat correcte et sûre. Il appartient toujours à l’acheteur et au vendeur de déterminer les étapes exactes du processus, en fonction de la situation. 1. Phase de visite (Agent immobilier) a. La recherche de votre maison à Almeria Dans cette phase vous me contactez pour m'indiquer via le formulaire de recherche quel type de bien vous recherchez dans quelle zone. C'est une tâche très importante pour moi de vous trouver la maison ou l'appartement à Almeria qui répond de manière optimale à vos souhaits et à vos besoins. Je fais cela sur la base de ma connaissance du marché et de mon expérience et, dans la plupart des cas, je peux vous donner beaucoup plus d'informations générales sur la maison et ses environs que ce que vous pouvez lire sur Internet. Je négocierai également pour vous le prix d'achat et les conditions initiales d'achat avec le courtier/vendeur. Cependant, ce n'est pas mon travail en tant que courtier de vous donner des conseils juridiques ou fiscaux. A cet effet, je vous oriente vers un avocat avec qui je travaille en étroite collaboration, car il est spécialiste en la matière et spécifiquement expérimenté dans ce type de travaux. b. Le contrat de réservation et les frais de réservation

Une fois que nous avons conclu un accord verbal avec l'agent immobilier sur le prix d'achat, il est d'usage à Almeria de signer un contrat de réservation. A cette époque, vous devez également payer les frais de réservation. Ce coût varie généralement entre 3 000 € et 6 000 €. En payant ces frais de réservation, vous retirez temporairement le bien du marché jusqu'à ce que toutes les conditions de vente du contrat d'achat privé aient été négociées (contracto de Arras). Les frais de réservation peuvent être transférés sur un compte séquestre du courtier. Si le vendeur se retire de la vente, vous serez intégralement remboursé. En revanche, vous perdrez cet argent si vous annulez vous-même l’achat. 2. La phase d'enquête (avocat) a. L'enquête judiciaire L'avocat joue un rôle important dans le processus d'achat espagnol. Cette personne s’occupe de la majeure partie du travail, qui est effectué par le notaire dans la plupart des autres pays. L'avocat est responsable de l'enquête judiciaire auprès des autorités officielles et il vérifie toutes les éventuelles dettes liées à la propriété. Il vérifie également si la maison et le terrain sont correctement enregistrés et si le vendeur est réellement le propriétaire officiel. Sur la base de sa formation et de son expérience professionnelle, il peut élaborer un plan pour résoudre tout problème ou irrégularité révélé au cours de l'enquête. Votre avocat vous fournira également des conseils juridiques et fiscaux indépendants et veillera à ce que vous sachiez exactement ce que vous achetez et dans quelles conditions. En tant qu'acheteur, vous êtes bien protégé, car un avocat espagnol est officiellement tenu d'être membre de l'organisation espagnole des avocats, el Colegio de Abogados. Il est également légalement tenu de souscrire une assurance responsabilité professionnelle pour les avocats. Ces documents vous garantissent un service de qualité, responsable et indépendant.

En tant que chasseur de maisons, je peux toujours vous référer aux avocats avec lesquels nous travaillons et qui ont la garantie de fournir un travail de qualité et complet. b. Estimation des coûts et taxes Une fois que vous avez choisi un avocat, la première chose qu'il fera normalement est de vous donner une estimation de tous les coûts et taxes impliqués dans la transaction. Généralement, ces coûts représentent environ 10 à 12 % du prix d’achat. Les frais sont répartis comme suit : Les frais des avocats Cela représente généralement environ 1% du prix de vente, selon les travaux requis. ITP - Taxes Vous devez payer 8% de la valeur déclarée dans l'acte public.

Frais de notaire Selon les travaux, cela varie entre 300 et 600 euros.

Inscription Ceux-ci peuvent également varier entre 300 et 600 euros. Exemple - maison avec un prix de vente de 100 000 € Honoraires d'avocat 1% = 1000 €

Taxe d'achat de 8% = 8 000 €

Frais de notaire 500 € - 600 €

Frais d'inscription = 500 €

Le coût total de possession, frais et taxes inclus, est de 110 100 €.

c. Procuration Il est préférable de donner procuration à votre avocat afin qu'il puisse agir officiellement en votre nom pendant toute la procédure.

Cela peut être très utile si vous n’habitez pas (encore) à Almeria. De cette façon, vous n'avez pas besoin de monter et descendre tout le temps. Vous pouvez utiliser ce P.O.A. si vous le souhaitez, annulez chez n'importe quel notaire espagnol quand vous le souhaitez.

Il est plus facile, plus rapide et moins cher de signer la procuration à Almeria, mais si nécessaire, un notaire étranger peut également s'occuper de ce document pour vous.

La procuration peut être utilisée pour la demande du numéro fiscal espagnol (NIE), l'ouverture d'un compte bancaire, la signature du contrat d'achat ou du titre de propriété, le paiement des taxes, le transfert du contrat de service, etc. Mais bien entendu, aucune décision importante n'est prise au nom de nos clients sans les en informer au préalable par écrit. d. Autorités officielles L'Espagne a une structure organisationnelle très décentralisée et c'est pourquoi de nombreuses procédures bureaucratiques ne peuvent pas encore être organisées via Internet. Cette situation oblige souvent à se rendre personnellement auprès des autorités pour demander des documents et régler les formalités administratives. Cela rend les recherches juridiques de l'avocat relativement longues. Grâce à des recherches auprès d'organismes officiels tels que le Registre foncier (Registro de la Propiedad), les archives de Catastro et de la mairie, l'avocat vérifie le statut juridique de la propriété et de son propriétaire. e. Dettes et correspondance juridique Votre avocat vérifiera s'il existe une correspondance juridique concernant la propriété au Registre Foncier (Registro de la Propiedad), au Catastro ou à la mairie. Il vérifie également s'il existe des dettes telles que des hypothèques, des saisies immobilières ou des impôts impayés. Il s'agit d'une information très importante car à Almeria, ces types de dettes sont automatiquement transférées au nouveau propriétaire. F. Inspection des limites (sol rustique) Lorsque vous achetez une maison à Almeria dans la campagne, l'enquête judiciaire doit parfois être menée de manière plus approfondie et plus approfondie. Il est souvent judicieux de confier à un architecte technique une enquête technique sur les limites exactes du terrain. g. Ne prenez aucun risque. Il est parfois conseillé de sauter l'enquête pour économiser de l'argent, je vous recommande d'être très prudent avec cette suggestion. En fait, si cette étape est sautée, la collaboration s’effondre.

L'Espagne est un pays très décentralisé et il existe de nombreux niveaux de dispositions juridiques qui sont régulièrement mis à jour. C'est encore plus vrai si vous souhaitez acheter une maison dans la campagne espagnole. Si cette phase est sautée, je ne peux plus garantir un bon investissement financier et c'est pour cela que nous faisons tout cela.

Les avocats avec lesquels je travaille sont formés pour faire exactement ce type de travail et ils sont en principe les seuls spécialistes capables de superviser tous les aspects et conséquences de l'achat en cas d'éventuelles irrégularités. h. Le contrat d'achat privé La prochaine tâche importante de votre avocat au cours de cette phase d’enquête est de négocier en votre nom les conditions précises d’achat avec le vendeur (ou son avocat). Notre avocat consignera ces conditions dans un contrat d’achat privé qui constitue le document le plus important de la transaction.

Il contient tous les détails de la vente tels que le prix convenu, le plan de paiement, les questions fiscales, le délai de signature des titres de propriété officiels chez le notaire et les circonstances imprévues (par exemple si la banque ne vous accorde pas d'hypothèque ou si des circonstances importantes des problèmes surviennent et ne peuvent pas être résolus). Le contrat d'achat privé précise également ce qui doit arriver à l'acompte si l'une des parties ne veut pas/ne peut pas procéder à l'achat avec ou sans motif valable. Avec ce contrat, votre avocat s'assure que vous pouvez acheter votre nouvelle maison ou appartement à Almeria avec toutes les garanties possibles et sans aucun risque.

Les deux parties sont libres d'inclure autant de conditions qu'elles le jugent opportunes dans ce contrat, à condition qu'elles n'entrent pas en conflit avec la loi espagnole. Bien entendu, votre avocat veillera à ce que toutes les exigences légales soient respectées selon le type de bien (appartement, villa, urbain, rustique, etc.).

Lors de la signature du contrat d'achat privé, un acompte de 10 % est généralement versé et il est préférable de laisser cet argent sur le « troisième compte » de l'avocat jusqu'à ce que le titre de propriété soit signé chez le notaire. Après la signature du contrat d'achat sous seing privé, l'avocat fournit au notaire tous les documents nécessaires à l'établissement du nouveau titre de propriété public. 3. Titres de propriété a. La signature des titres de propriété Le notaire espagnol n'intervient que le jour de la signature des titres de propriété définitifs et le contact n'a normalement lieu que par l'intermédiaire de l'avocat. Il s'agit d'un fonctionnaire de l'État espagnol et sa tâche consiste à vérifier que le document a été correctement signé et à vérifier l'identité des personnes impliquées.

Cependant, contrairement à d'autres pays, en Espagne, il n'appartient pas au notaire de vérifier la documentation sous-jacente ou le contenu juridique de l'accord. Il ne lui appartient pas non plus de s'occuper des inscriptions nécessaires après la signature ou d'assurer un suivi ultérieur. Comme nous l’avons expliqué plus tôt, cela relève de la responsabilité de votre avocat. b. Paiement restant du prix d'achat Lors de la signature du titre de propriété, le solde du prix d'achat est également payé (prix d'achat moins la réservation et l'acompte déjà versés). Cela se fait généralement via un chèque bancaire officiel. C’est généralement plus pratique (et plus pratique pour le vendeur) que de payer par virement bancaire le jour même.

Bien entendu, c’est aussi le moment du transfert des clés, après quoi vous êtes le nouveau propriétaire officiel de l’appartement ou de la maison en Espagne. Il est possible que le vendeur veuille que vous payiez une partie du prix d'achat en argent noir afin de devoir payer moins d'impôts sur la plus-value de son bien. Que ce soit illégal ou non, je conseille fortement à mes clients de ne pas accepter cette condition. Dans le cas où vous revendriez la maison à l’avenir, vous devrez payer vous-même ces taxes supplémentaires. Actuellement, le taux de cette taxe pour les résidents non fiscaux est de 21 %. 4. Démarches après l'achat de votre maison à Almeria Après la signature des titres de propriété, d'importants travaux administratifs restent à accomplir. D’un point de vue pratique, la plupart des acheteurs laissent leur avocat s’en charger car il dispose déjà de toutes les informations. De plus, votre avocat sait exactement vers qui se tourner pour régler correctement tout cela. a. Cadastre et Cadastro En Espagne, comme mentionné précédemment, il existe deux autorités pour l'enregistrement des biens immobiliers : le Registro de la Propiedad et le Catastro.

Cela peut parfois prêter à confusion chez les acheteurs étrangers. Le Registre Foncier (Registro de la Propiedad) est un registre de propriété et vous pouvez y trouver des informations officielles sur les hypothèques, les saisies et les dettes fiscales. Comme je l'ai décrit plus tôt, les dettes en Espagne sont automatiquement transférées au nouveau propriétaire. Cette information est donc très importante. La synthèse de ce registre est appelée la « Nota Simple ». L’inscription au Registre Foncier n’est pas obligatoire, mais elle est recommandée. Cette inscription est toujours nécessaire lors de la souscription d’un crédit immobilier. Il est possible de devenir propriétaire légal à part entière d’un bien en signant simplement le contrat d’achat privé. Cependant, en signant le titre de propriété et en l’inscrivant au registre foncier, vous évitez tous les éventuels litiges juridiques.

Le Catastro fait partie du fisc espagnol (Hacienda / Agencia de la Tributaria) et met fin à la valeur fiscale (valeur cadastrale) de votre propriété pour, par exemple, l'IBI (taxe foncière locale annuelle). Le Catastro enregistre également les limites exactes du terrain, ce qui peut être particulièrement important pour les maisons situées dans les zones rurales.

Contrairement au Cadastre, l'inscription au Catastro est obligatoire, mais en cas d'informations contradictoires, le Cadastre prévaut sur le Catastro. Bien entendu, il est de la plus haute importance que les deux enregistrements soient effectués légalement et correctement.

b. Taxe de mutation (ITP) Votre avocat se chargera en votre nom du paiement des droits de mutation de 8 % (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), qui sont basés sur le prix d'achat indiqué dans le nouveau titre de propriété.

Celui-ci doit être payé dans les 30 jours après la signature chez le notaire. Si, dans de très rares cas, la valeur fiscale de la propriété est supérieure au prix d'achat, les droits de mutation doivent être payés sur la base de la valeur fiscale de la maison ou de l'appartement en Espagne. Si une partie du prix d'achat est payée pour des meubles, l'impôt sur les mutations ITP sur ce montant est de 4 %. c. Contrats de services/utilités Cela nécessite peu d’explications, mais il est bien entendu important qu’elles soient effectuées correctement et à temps. La plupart de ces frais fixes (électricité, eau, internet, téléphone, etc.) peuvent être automatiquement débités de votre compte bancaire espagnol. d. Volonté Enfin, je conseille toujours à mes clients de faire rédiger un testament espagnol pour leur nouvelle propriété espagnole. Le droit espagnol des successions, qui s'applique par défaut, est rigide et a généralement des conséquences financières négatives pour les partenaires et les héritiers.


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