top of page
  • Foto del escritorRaf De Greef

Comprar una casa o apartamento en Almería

Actualizado: 6 nov 2023

Lo que necesita saber al comprar una propiedad en Almería


Aunque la comunidad europea está intentando estandarizar la normativa, comprar una casa o apartamento en Almería sigue siendo un asunto complejo que requiere una orientación adecuada.

Pero como para la mayoría de nosotros invertir en bienes raíces es una de las decisiones (financieras) más importantes de nuestras vidas, es muy importante ser consciente de las diferencias entre el proceso de compra español y el proceso de compra en la mayoría de los demás países europeos. aterrizar.

Por supuesto, a nadie le gusta enfrentarse a problemas legales y/o fiscales después de recibir las llaves de la casa de sus sueños en Almería. Las diferencias en el proceso de compra tienen una gran influencia en todos los aspectos de la compra. La primera gran diferencia es el papel de los diferentes profesionales. En Almería, además del agente inmobiliario y el notario, el abogado también tiene una tarea importante durante el proceso de transmisión. El abogado realiza la mayor parte del trabajo que realiza el notario en otros países.

La segunda gran diferencia es que en España tienes no uno sino dos organismos oficiales para registrar tu propiedad: el Registro de la Propiedad y el Catastro. A continuación repasamos todos los pasos para una transacción de compra correcta y segura. Siempre depende del comprador y del vendedor determinar los pasos exactos del proceso, dependiendo de la situación. 1. Fase de visualización (Agente inmobiliario) a. La búsqueda de su vivienda en Almería En esta fase te pones en contacto conmigo para indicarme a través del formulario de búsqueda qué tipo de propiedad buscas y en qué zona. Es una tarea muy importante para mí encontrarle la casa o apartamento en Almería que mejor se adapte a sus deseos y necesidades. Hago esto basándome en mi conocimiento y experiencia del mercado y en la mayoría de los casos puedo brindarle mucha más información general sobre la casa y sus alrededores de la que puede leer en Internet. También negociaré el precio de compra y las condiciones iniciales de compra con el corredor/vendedor. Sin embargo, no es mi trabajo como corredor brindarle asesoramiento legal o fiscal. Para ello os remito a un abogado con el que trabajo estrechamente, ya que es especialista en esta materia y tiene experiencia específica en este tipo de trabajos. b. El contrato de reserva y los costes de reserva. Una vez que hemos llegado a un acuerdo verbal con la inmobiliaria sobre el precio de compra, es costumbre en Almería firmar un contrato de reserva. En este momento también deberás abonar los gastos de reserva. Este coste suele oscilar entre 3000 € y 6000 €. Al pagar estos costes de reserva, retira temporalmente la propiedad del mercado hasta que se hayan negociado todas las condiciones de venta del contrato de compra privado (contrato de Arras). Los costos de reserva se pueden transferir a una cuenta de depósito en garantía del corredor. Si el vendedor se retira de la venta, usted recibirá su dinero de vuelta en su totalidad. Por otro lado, perderás este dinero si cancelas tú mismo la compra. 2. La fase de investigación (abogado) a. La investigación jurídica El abogado tiene un papel importante en el proceso de compra español. Esta persona se encarga de la mayor parte del trabajo, que en la mayoría de los demás países realiza el notario. El abogado es responsable de la investigación legal ante las autoridades oficiales y verifica todas las posibles deudas relacionadas con la propiedad. También comprueba si la casa y el terreno están registrados correctamente y si el vendedor es realmente el propietario oficial. En base a su formación y experiencia profesional podrá elaborar un plan para resolver cualquier problema o irregularidad que surja durante la investigación. Su abogado también le proporcionará asesoramiento jurídico y fiscal independiente y se asegurará de que sepa exactamente qué está comprando y en qué condiciones. Como comprador, está bien protegido, porque un abogado español debe ser miembro oficialmente de la organización española de abogados, el Colegio de Abogados. También está obligado por ley a disponer de un seguro de responsabilidad profesional para abogados. Estos documentos le garantizan un servicio de alta calidad, responsable e independiente.

Como buscador de casas, siempre puedo recomendarle abogados con los que trabajamos y que garantizan un trabajo bueno y completo. b. Estimación de costos e impuestos. Una vez que haya elegido un abogado, lo primero que normalmente hará será darle una estimación de todos los costos e impuestos involucrados en la transacción. Normalmente, estos costos representan aproximadamente entre el 10% y el 12% del precio de compra. Los costos se dividen de la siguiente manera: Honorarios de abogados Suele rondar el 1% del precio de venta, dependiendo del trabajo requerido. ITP - Impuestos Deberá pagar el 8% del valor declarado en la escritura pública.

Gastos notariales Dependiendo del trabajo, oscilan entre 300 y 600 euros.

Inscripciones También pueden variar entre 300 y 600 euros. Ejemplo – casa con un precio de venta de 100.000€ Honorarios de abogado 1% = 1000€

Impuesto de compra del 8% = 8.000€

El notario cuesta 500 € - 600 €

Cuota de inscripción = 500€

El coste total de propiedad, tasas e impuestos incluidos es de 110.100 €.

C. Apoderado Lo mejor es otorgarle un poder a su abogado para que pueda actuar oficialmente en su nombre durante todo el proceso.

Esto puede resultar muy útil si (todavía) no vives en Almería. De esta manera no tendrás que subir y bajar todo el tiempo. Puedes utilizar este P.O.A. si lo desea, puede cancelar en cualquier notario español cuando lo desee.

Es más fácil, rápido y económico firmar el poder en Almería, pero si es necesario, un notario extranjero también puede encargarse de este documento por usted.

El poder se puede utilizar para la solicitud del número fiscal español (NIE), la apertura de una cuenta bancaria, la firma del contrato de compra o del título de propiedad, el pago de impuestos, la transferencia del contrato de servicios, etc. Pero, por supuesto, nunca se toman decisiones importantes en nombre de nuestros clientes sin informarles primero por escrito. d. Autoridades oficiales España tiene una estructura organizativa muy descentralizada y, por lo tanto, muchos trámites burocráticos aún no pueden gestionarse a través de Internet. Esta situación hace que muchas veces sea necesario acudir personalmente a las autoridades para solicitar documentos y tramitar trámites. Esto hace que la investigación jurídica del abogado requiera relativamente mucho tiempo. A través de investigaciones en organismos oficiales como el Registro de la Propiedad, Catastro y archivos del ayuntamiento, el abogado verifica el estado legal de la propiedad y su propietario. e. Deudas y correspondencia legal Su abogado comprobará si existe correspondencia legal sobre la propiedad en el Registro de la Propiedad, el Catastro o el ayuntamiento. También comprueba si existen deudas como hipotecas, embargos de bienes inmuebles o impuestos impagos. Este es un dato muy importante porque en Almería este tipo de deudas se traspasan automáticamente al nuevo propietario. f. Inspección de linderos (suelo rústico) Cuando se compra una casa en el campo en Almería, a veces es necesario realizar una investigación legal más profunda y extensa: a menudo es aconsejable que un arquitecto técnico realice una investigación técnica sobre los límites exactos del terreno. g. No corras ningún riesgo. A veces se recomienda saltarse la investigación para ahorrar dinero, le recomiendo que tenga mucho cuidado con esta sugerencia. De hecho, si se omite este paso, la colaboración se rompe.

España es un país muy descentralizado y existen muchos niveles diferentes de disposiciones legales que se actualizan periódicamente. Esto es aún más cierto si desea comprar una casa en el campo español. Si se salta esta fase, ya no puedo garantizar una buena inversión financiera y para eso lo hacemos todo.

Los abogados con los que trabajo están capacitados para hacer exactamente este tipo de trabajo y, en principio, son los únicos especialistas que pueden supervisar todos los aspectos y consecuencias de la compra en caso de posibles irregularidades. h. El acuerdo de compra privada La siguiente tarea importante de su abogado durante esta fase de investigación es negociar los términos y condiciones precisos de compra con el vendedor (o su abogado) en su nombre. Nuestro abogado registrará estas condiciones en un contrato de compra privado que es el documento más importante de la transacción.

Contiene todos los detalles de la venta como el precio acordado, el plan de pagos, cuestiones fiscales, el plazo para firmar las escrituras oficiales ante notario y circunstancias imprevistas (por ejemplo si el banco no te concede una hipoteca o si es importante surgen problemas que no se pueden resolver). El contrato de compra privado también deja claro qué debe pasar con el pago inicial si una de las partes no quiere o no puede continuar con la compra con o sin una buena razón. Con este contrato, su abogado se asegura de que podrá comprar su nueva casa o apartamento en Almería con todas las garantías posibles y libre de todo riesgo.

Ambas partes son libres de incluir en este contrato cuantos términos consideren convenientes siempre que no entren en conflicto con la legislación española. Por supuesto, su abogado se asegurará de que se cumplan todos los requisitos legales en función del tipo de inmueble (apartamento, chalet, urbano, rústico, etc.).

Al firmar el contrato de compra privado, normalmente se paga un anticipo del 10% y es mejor dejar este dinero en la "tercera cuenta" del abogado hasta que se firme el título de propiedad ante notario. Tras la firma del contrato de compraventa privado, el abogado entrega al notario todos los documentos necesarios para redactar el nuevo título de propiedad público. 3. Títulos de propiedad a. La firma de los títulos de propiedad El notario español sólo entra en escena el día de la firma de los títulos de propiedad definitivos y el contacto normalmente sólo se realiza a través del abogado. Es un funcionario del estado español y su trabajo es comprobar que el documento ha sido firmado correctamente y verificar la identidad de las personas implicadas.

Sin embargo, a diferencia de otros países, en España no corresponde al notario comprobar la documentación subyacente ni el contenido legal del contrato. Tampoco es su trabajo encargarse de los registros necesarios después de la firma ni proporcionar cuidados posteriores. Como explicamos anteriormente, esto es responsabilidad de su abogado. b. Pago restante del precio de compra. Al firmar el título de propiedad también se paga el resto del precio de compra (precio de compra menos la reserva y el anticipo ya pagado). Esto normalmente se hace mediante un cheque bancario oficial. Esto suele ser más práctico (y más conveniente para el vendedor) que pagar mediante transferencia bancaria el mismo día.

Por supuesto, este es también el momento de la transferencia de llaves, tras la cual usted será el nuevo propietario oficial del apartamento o casa en España. Es posible que el vendedor quiera que usted pague parte del precio de compra en dinero negro para tener que pagar menos impuestos sobre el aumento de valor de su propiedad. Independientemente de si es ilegal o no, recomiendo encarecidamente a mis clientes que no acepten esta condición. En el caso de que volvieras a vender la casa en el futuro, tendrías que pagar estos impuestos adicionales tú mismo. Actualmente, el tipo de este impuesto para los no residentes fiscales es del 21%. 4. Trámites tras la compra de tu casa en Almería Después de firmar los títulos de propiedad, todavía queda por hacer un importante trabajo administrativo. Desde un punto de vista práctico, la mayoría de los compradores dejan que su abogado se encargue de esto porque él ya tiene toda la información. Además, su abogado sabe exactamente a quién acudir para arreglar todo esto correctamente. a. Registro de la Propiedad y Catastro En España, como se mencionó anteriormente, existen dos autoridades para el registro de bienes inmuebles: el Registro de la Propiedad y el Catastro.

En ocasiones, esto puede generar confusión entre los compradores extranjeros. El Registro de la Propiedad es un registro de la propiedad y aquí puede encontrar información oficial sobre hipotecas, embargos y deudas tributarias. Como describí anteriormente, las deudas en España se transfieren automáticamente al nuevo propietario. Entonces esta información es muy importante. El resumen de este registro se denomina "Nota Simple". La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí recomendable. Este registro siempre es necesario a la hora de contratar una hipoteca. Es posible convertirse en el propietario legal pleno de una propiedad con sólo firmar el contrato de compra privado. Sin embargo, al firmar el título de propiedad e inscribirlo en el registro de la propiedad, se evitan todas las posibles disputas legales.

El Catastro forma parte de las autoridades fiscales españolas (Hacienda / Agencia de la Tributaria) y pone fin al valor fiscal (valor catastral) de su propiedad para, por ejemplo, el IBI (impuesto local anual sobre la propiedad). El Catastro también registra los límites exactos del terreno, lo que puede ser muy importante para las viviendas en zonas rurales.

A diferencia del Registro de la Propiedad, la inscripción en el Catastro es obligatoria, pero en caso de información contradictoria, el Registro de la Propiedad tiene prioridad sobre el Catastro. Eso sí, es de suma importancia que ambas inscripciones se realicen de forma legalmente correcta. b. Impuesto sobre transferencias (ITP) Su abogado se hará cargo del pago del impuesto de transferencia del 8% (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en su nombre, que se basa en el precio de compra en el nuevo título de propiedad.

Éste deberá abonarse dentro de los 30 días siguientes a la firma ante notario. Si, en casos muy raros, el valor fiscal de la propiedad fuera superior al precio de compra, el impuesto de transferencia deberá pagarse en función del valor fiscal de la casa o apartamento en España. Si parte del precio de compra se paga por muebles, el Impuesto de Transferencias ITP sobre esta cantidad es del 4%. c. Contratos de servicios/utilidades Esto requiere pocas explicaciones, pero por supuesto es importante que se realicen correctamente y a tiempo. La mayoría de estos costes fijos (electricidad, agua, internet, teléfono, etc.) se pueden cargar automáticamente en tu cuenta bancaria española. d. Voluntad Por último, siempre aconsejo a mis clientes que hagan un testamento en español para su nueva propiedad española. La ley de sucesiones española, que se aplica por defecto, es inflexible y suele tener consecuencias financieras negativas para los socios y herederos. Real Estate La Vida Feliz es especialista en propiedades nuevas y de segunda mano en zonas costeras y zonas del interior de la provincia de Almería, como Vera, Mojácar, Garrucha, Arboleas, Albox, Cantoria, Oria, Zurgena, Partaloa, Huércal-Overa. , Albanchez, Los Gallardos, Lubrín, Turre, Tabernas y toda la zona del Valle del Almanzora. Si está buscando un apartamento o una casa en España dentro de mi región, siempre puede contactarme a través de Póngase en contacto con su inmobiliaria en | Almeria | Real Estate La Vida Feliz (huisspanje.be) o envíe un correo electrónico a info@huisspanje.be

¿Está buscando una casa, apartamento, cortijo o villa en Almería, Murcia o Alicante (Costa Blanca sur), asegúrese de hacer clic en el botón a continuación.

© 2022 - 2023 Real Estate La Vida Feliz - De Greef Raf

2 visualizaciones0 comentarios

Entradas recientes

Ver todo

コメント


bottom of page